Der börsenotierte Altbau-Immobilienentwickler hat im ersten Halbjahr 2009 einen Einbruch beim Nettogewinn verzeichnet, konnte sich aber im Vermietungs- und Veräußerungsbereich sowie bei den operativen Cash-Erträgen deutlich verbessern. Im Gesamtjahr will conwert die Leerstände weiter senken, die Entschuldung fortsetzen und neben Verkäufen auch wieder selektiv Objekte zukaufen.
Der Rahmen für das zweite Halbjahr sei gut, "das Jahresergebnis müsste 2009 deutlich besser sein als im Vorjahr, da heuer die Abwertungen des 4. Quartals 2008 wegfallen", so Vorstandschef Johann Kowar.
Bis Juni ist das EBIT wegen heuer fehlender Aufwertungsgewinne um 46 Prozent auf 47,3 Mio. Euro gesunken. 2008 hatte es im ersten Halbjahr noch 44,1 Mio. Euro Zeitwertgewinne gegeben, diesmal erfolgten geringe Abwertungen von 3,1 Mio. Euro.
Vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) wurde mit 55,6 Mio. Euro um 16 Prozent mehr verdient als vor einem Jahr. Das Minus beim Finanzergebnis verringerte sich auf -29,8 (-33,0) Mio. Euro. Der Gewinn vor Steuern (EBT) schrumpfte indessen um 68 Prozent auf 17,5 Mio. Euro. Netto blieben mit 13,7 Mio. Euro um 67 Prozent weniger; der Gewinn je Aktie sank im gleichen Ausmaß auf 0,17 Euro.
Mietenanstieg und mehr Verkaufserlös
Operativ konnte conwert die Cash-Erträge um 72 Prozent auf 44,4 Mio. Euro steigern. Die Veräußerungserlöse legten im Halbjahr kräftig um 55 Prozent von 84,3 auf 130,2 Mio. Euro zu, wobei Kowar davon ausgeht, dass die Verkaufs-Pipeline von 200 Mio. Euro im Gesamtjahr auch übertroffen werden könnte, wie dies auch Analysten meinen.
Die bis Juni erfolgten Verkäufe erfolgten im Schnitt zu Preisen von 16 Prozent über den Buchwerten bzw. 27 Prozent über den getätigten Investitionen. Wegen dieser guten Marktverhältnisse seien auch im 2. Halbjahr keine nennenswerten Abwertungen nötig - die Wertminderungen im Gewerbesektor in Tschechien seien ein Sondereffekt, so Kowar.
Der Anstieg der Vermietungserlöse im Halbjahr um 11 Prozent auf 80,3 (72,3) Mio. Euro resultierte vor allem aus Leerflächenreduktion in Deutschland und Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in Österreich. Auf Basis eines unveränderten Portfolios betrug der Zuwachs 6 Prozent.
Die durchschnittliche Wohnungsmiete wuchs um 5 Prozent auf 5,15 Euro pro Monat und Quadratmeter, bei Geschäften und Büros auf 7,91 Euro/m2. Der Gesamtleerstand konnte erstmals auf unter 18 Prozent gesenkt werden, wobei der Development-Leerstand auf 8,8 Prozent zurückging und der sogenannte tatsächliche Leerstand stabil bei 9 Prozent blieb. Den Gesamtleerstand will Kowar heuer auf 15 Prozent senken, 2010 auf 10 Prozent.
Sparprogramm greift
Das Anfang 2009 eingeleitete Programm zur Kostensenkung und Effizienzsteigerung trage erste Früchte: Die Personal- und Sachkosten hätten sich bis Juni auf 12,9 Prozent des Umsatzes reduziert, nach 15,9 Prozent im gesamten Vorjahr, und der Personalstand verminderte sich um 7 Prozent auf 606 Vollzeit-Äquivalente. Die Kosteneffekte würden im 2. Halbjahr noch deutlicher sichtbarer werden, betont conwert. Zudem werde bis Jahresende die Entschuldung fortgesetzt, sodass die Eigenkapitalquote von 43 Prozent auf 45 Prozent erhöht werden kann, sagt Kowar.
Ende Juni lag die Nettoverschuldung weiterhin bei rund 1,48 Mrd. Euro, und die Gearing-Ratio stieg gegenüber dem Ultimo 2008 auf 116 (115) Prozent. Das Eigenkapital stagnierte bei 1,27 Mrd. Euro. Die kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten wuchsen leicht auf 328 Mio. Euro, die langfristigen wurden auf 970 Mio. Euro gesenkt. Der Buchwert je Aktie stellte sich auf 15,56 (15,55) Euro.
Auch Zukäufe in Prüfung
Das Immo-Vermögen veränderte sich mit 2,52 Mrd. Euro seit Ende 2008 kaum, die Gesamtnutzfläche gin von 2,04 auf 1,99 Mio. m2 zurück. Wegen der starken Nachfrage privater Investoren konnte man 28 Zinshäuser und 119 Eigentumswohnungen mit 64.000 m2 verkaufen.
In Österreich lagen die Preise dabei im Schnitt bei 2.315 Euro/m2, in Deutschland bei 1.026 Euro/m2. Unterm Strich verringerte sich die Zahl der Immobilien auf 1.699 (1.710). Auf der Suche nach attraktiven Zukäufen habe man aktuell Objekte für 80 bis 100 Mio. Euro in Begutachtung, so Kowar: "Und die Banken kommen wieder aktiv auf uns zu und wollen finanzieren."
