Nach den desaströsen Verlusten in der Vergangenheit erwartet Immofinanz-Chef Eduard Zehetner im neuen Geschäftsjahr keine weiteren Abwertungen mehr. Er treibt die Optimierung des Portfolios voran, möchte weiterhin den "Bad-Bank"-Teil der Constantia Privatbank und peilt rasch, bis spätestens September, einen Vergleich mit der Constantia B.V. zu den Forderungen der Tochter Immoeast an die B.V. wegen des IBAG-Bonds an.
Ein Vergleich mit der Constantia Packaging B.V - der Hauptaktionärin der Constantia Packaging AG und früheren Eigentümerin der Constantia Privatbank - soll der Immofinanz circa 170 Mio. Euro bringen, hofft Zehetner, und zwar in bar: "Mit x Prozent am Packaging-Konzern oder der AMAG fangen wir nichts an. Es ist Geld von unserem Konzern verschwunden und nicht Aluminium oder Wellpappe." Die Einigung mit B.V.-Eigentümerin Christine de Castelbajac wünsche er sich in einem "vernünftigen" zeitlichen Abstand vor den Hauptversammlungen von Immoeast und Immofinanz am 1. und 2. Oktober.
Bei dem Vergleich geht es primär um die Forderung der Immofinanz-Tochter Immoeast an die Constantia B.V., die eine Garantie für eine Anleihe der Immofinanz Beteiligungs AG (IBAG) übernommen hatte. Ursprünglich ging es um ein Bond-Volumen von 900 Mio. Euro, davon waren schon vor längerer Zeit nur mehr rund 520 Mio. Euro ausständig. Heuer hat die Immoeast die Forderung um 171 Mio. Euro oder ein Drittel teilabgewertet, womit noch 350 Mio. Euro offen sind. Zehetner sprach heute von einem "Kompromiss", zu dem die B.V. bereit sein sollte. Die Chancen dafür sehe er bei "über 50 Prozent". Dies wird dann auch die Constantia Privatbank mit einschließen müssen: "Die Gegenseite will Haftungsfreistellungen für Organe der Bank."
Managementfehler
Stark zu den hohen Abwertungen und damit Verlusten des Immofinanz-Konzerns beigetragen haben im abgelaufenen Geschäftsjahr 2008/09 auch Investitionen der Immowest in Immobilienfonds. Dabei gehe es um fast 600 Mio. Euro Abwertungen von mehr als 1 Mrd. Euro, die ab 2006 in solche Fonds gesteckt worden seien. Dies sei "ein besonders trauriges Kapitel von Managementfehlern unserer Vorgänger. Die Immowest war Petrikovics & Co", sagte Zehetner.
Bei den Fonds-Abwertungen sei man konservativ vorgegangen, also zu Marktwerten und nicht zum Net Asset Value (NAV), da der hier "aus der dritten Reihe" im Sinne eines fungiblen Investments nicht erreichbar sei, erläuterte Zehetner. Hier stehe man jetzt bei 20 bis 40 Prozent der Marktwerte, doch seien künftig auch wieder Wertzuschreibungen möglich. Verkaufen werde man die Papiere nur bei einem vertretbaren Preis. Das Ausmaß dieser Investments der Immowest, die selbst nur über knapp eine Milliarde Immo-Vermögen verfügt, sei überraschend gewesen, die Fonds - Zehetner nannte etwa den Namen Carlyle - hätten mit bis zu 80 Prozent Leverage (Fremdkapital-Anteil) gearbeitet "und sind jetzt mit plus minus Null unter Wasser".
Immopreise steigen demnächst
Im Immobilien-Sektor sieht Zehetner für die Immoaustria in Österreich "die Talsohle jedenfalls durchschritten, wir rechnen eher mit steigenden Immobilienpreisen". Das gelte auch für Deutschland, wo die Immofinanz Objekte in der Pipeline habe. Allerdings werde derzeit am Markt kaum gehandelt. Die wenigen Transaktionen würden aber bei guten und sehr guten Immobilien zu höheren Preisen erfolgen.
In Osteuropa, wo die 54-Prozent-Tochter Immoeast tätig ist, sei "das Bild gemischter": Dort habe der Markt bereits die Talsohle erreicht, aber noch nicht durchschritten. So könnte es etwa im Retail-Bereich noch weitere Abwertungen geben, da der Privatkonsum durch steigende Arbeitslosenraten und sinkende Masseneinkommen leiden werde. Sehr gute laufe es in Polen, gut auch in Tschechien und der Slowakei, schlechter in Rumänien und Bulgarien.
Für das neue Geschäftsjahr 2009/10 rechnet Zehetner mit "plus minus Null" Bewertungsänderungen, so dass daraus keine weiteren Ergebnisbelastungen resultieren sollten. Er konzentriert sich, wie er sagt, auf die Optimierung der Standing Investments, nämlich teils Verlängerungen als auch Verdichtungen der Vermietung. Selektiv aktiviere man auch wieder auf Eis gelegte Investments bzw. stelle nicht gestoppte Investments fertig. Insgesamt geht es laut Zehetner im Immofinanz-Konzern aktuell um ein Investitionsvolumen von 1,7 Mrd. Euro, wovon zwei Drittel bereits investiert seien.
Keine Gefahr für das Kapital
Die Pläne für eine Fusion von Immofinanz und Immowest - die im übrigen schon das vorvorige Management unter Petrikovics gehegt hatte - sind für Zehetner "nicht vom Tisch", nur bestünden derzeit die Voraussetzungen dafür nicht, "schauen sie sich die Bilanz an". Die 3 Mrd. Euro Verlust 2008/09 seien mit Sicherheit das höchste Minus eines an der Wiener Börse notierenden Unternehmens, "ja davon gehe ich aus". Eine angebliche Kapital-Aufzehrung sei kein Thema, schließlich seien zu den 476 Mio. Euro Nominale des Grundkapitals noch rund 2,34 Mrd. Euro Eigenkapital laut Einzelabschluss der Immofinanz AG zu addieren, so Zehetner auf eine Frage.
Den NAV je Aktie bezifferte Zehetner für 2008/09 für die Immoeast mit 7,09 (10,27) Euro, für die Immofinanz mit 5,25 (nach 11,55) Euro. Das Ergebnis je Aktie errechnet sich bei der Immoeast mit -2,85 (0,21) Euro, bei der Immofinanz (unverwässert) mit -4,41 (0,66) Euro. Die endgültigen Ergebnisse werden am 27. August 2009 veröffentlicht.
Die Constantia Privatbank, die im Herbst 2008 wegen der Finanzkrise vor dem Kollaps gestanden ist und von heimischen Großbanken aufgefangen werden musste, hält Zehetner für "schwer verkäuflich", selbst in ihrem Kern als Kapitalanlagegesellschaft. Als Assets würden nur Forderungen von 160 bis 180 Mio. Euro gegen die Constantia B.V. übrigbleiben. Deshalb bemüht er sich schon länger um eine Übernahme einer "Bad-Bank"-Sparte durch die Immofinanz: "Es wird niemanden anderen geben, der sich damit beschäftigen kann und will."
"Es macht Sinn, dass wir die Rest-Bank übernehmen und die Aufräumarbeiten machen", sagte der Immofinanz-Chef am Mittwoch im Pressegespräch: "Alles andere wären nur mehr Zores für uns. Ich erkläre das seit Monaten den Systembanken", die derzeit die Constantia Bank führen. "Wir haben mindestens 250 Mio. Euro Ansprüche gegen die Bank und sind damit der größte Gläubiger", so Zehetner.
