Ein aktuelles Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien sorgt für Aufsehen in der Immobilienbranche. Demnach können Mieter unzulässige Mietzinsanpassungen bis zu 30 Jahre rückfordern – eine Entscheidung, die bestehende und sogar bereits beendete Mietverträge betrifft.
Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien hat jetzt klargestellt, dass Mieter zu Unrecht entrichtete Mietzinsanpassungen aufgrund unzulässiger Wertsicherungsklauseln bis zu 30 Jahre rückfordern können. Causa 40 R 106/24w. Das Urteil steht laut einem Rechtsexperten im Widerspruch zur bisher vertretenen Auffassung, wonach für derartige Ansprüche die dreijährige Verjährungsfrist gilt.
"Welle an Rückforderungsansprüchen"
„Diese Entscheidung könnte eine Welle an Rückforderungsansprüchen gegen Vermieter auslösen. Sollte sich die 30-jährige Verjährungsfrist durchsetzen, würde dies nicht nur bestehende, sondern auch bereits beendete Mietverhältnisse betreffen. Das würde einen erheblichen Unsicherheitsfaktor für die Immobilienbranche darstellen“, erklärt Mag. Wilhelm Huck, Partner bei HSP.law.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte in mehreren Klauselentscheidungen bestimmte Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern als unzulässig qualifiziert. Die nunmehrige Entscheidung des LG ZRS Wien könnte Vermieter erheblichen finanziellen Risiken aussetzen. Eine endgültige Klärung durch den OGH oder sogar den Europäischen Gerichtshof (EuGH) scheint möglich.
Wie wird die Regelung umgesetzt? Politik am Zug
Die Thematik hat mittlerweile auch die Politik erreicht. Die neue Bundesregierung plant laut Regierungsprogramm 2025–2029 eine gesetzliche Klarstellung, um die Verjährungsfrist für Rückforderungen aus unzulässigen Wertsicherungsklauseln zu verkürzen. Demnach soll eine absolute Frist von fünf Jahren eingeführt werden, wobei der Anspruch innerhalb von drei Jahren nach Kenntnis der Rechtswidrigkeit gerichtlich geltend gemacht werden müsste.
„Es bleibt abzuwarten, ob und in welcher Form eine gesetzliche Regelung tatsächlich umgesetzt wird und wie sich die höchstgerichtliche Rechtsprechung in den kommenden Monaten entwickeln wird“, sagt Huck.
Über HSP.law
HSP Rechtsanwälte GmbH ist eine Wirtschaftskanzlei im Herzen Wiens mit über 25 Jahren Erfahrung. HSP.law bietet mit einem 50-köpfigen Team fachliche Expertise im Bereich des Wirtschaftsrechts. In den Anwaltsrankings von Legal 500 und JUVE wurde HSP.law bereits mehrmals unter den besten Anwaltskanzleien Österreichs gelistet. Im Jahr 2025 gewann HSP.law erneut die Auszeichnung als „top Company“ von kununu.
